“전세사기, 이제 그만!” 현명한 전세계약을 위한 핵심 체크리스트
내 평생 모은 전세보증금, 한순간에 사라질 수도 있다는 사실… 믿기 어려우시죠? 하지만 전세사기 피해자 수는 매년 수천 명에 달합니다. “나는 괜찮겠지”라는 생각이 가장 위험합니다. 특히 사회초년생이나 갓 독립한 2030 세대가 주요 타깃이 되고 있어요.
이제는 전세 계약도 ‘눈뜨고’ 해야 합니다. 부동산 문맹에서 벗어나기 위해, 지금부터 꼭 알아야 할 전세계약 필수 체크리스트를 가독성 좋고, 실생활에 맞춰 쏙쏙 정리해드릴게요. 무려 10가지 이상! 꼼꼼히 읽고 저장하세요.
1. 계약 전! 시작부터 확인해야 할 것들
✔ 주변 시세 먼저 파악하세요!
먼저, 계약하려는 집이 정상적인 전세가인지부터 확인하세요. 매매가보다 전세가가 과하게 높은 ‘깡통전세’는 사기의 전조일 수 있어요.
- 국토교통부 실거래가 공개시스템
- 부동산 앱 (네이버부동산, 직방, 다방 등)
- 한국부동산원 부동산테크
- 주변 중개사무소에서도 발품 팔기!
👉 예를 들어, 인근 매매가가 3억인데 전세가가 2.9억이라면? 의심하세요. 특히 신축 빌라나 다세대주택은 실거래가보다 허위 매물이 많기 때문에 더 조심해야 합니다.
✔ 임대차 표준계약서를 사용했나요?
계약서는 단순히 종이 한 장이 아닙니다. 임차인의 권리를 지키는 가장 중요한 수단이에요. 정부에서 제공하는 주택임대차 표준계약서를 사용하면, 대항력, 우선변제권, 확정일자 같은 필수 개념이 반영돼 있어 전세 사기를 줄일 수 있습니다.
- 👉 다운로드 : 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)
표준계약서 사용을 꺼리는 공인중개사라면, 다른 곳을 알아보는 게 좋습니다.
✔ 등기부등본 확인은 ‘필수’
등기부등본은 해당 집의 법적 건강검진서라고 보시면 돼요. 등기부등본에서 확인할 수 있는 것:
- 근저당권, 전세권 등 선순위 권리 존재 여부
- 소유자가 누구인지
- 담보 대출이 얼마나 잡혀 있는지
[을구] 항목을 잘 살펴보세요. 만약 근저당이 전세보증금보다 많은 경우, 나중에 집이 경매에 넘어가면 한 푼도 못 돌려받을 수도 있어요.
✔ 조회 방법
- 인터넷등기소 (www.iros.go.kr)
- 무인민원발급기
- 주민센터
✔ 임대인의 세금 체납 여부 확인
전혀 예상 못한 위험, 바로 ‘세금체납’. 임대인이 국세나 지방세를 체납한 경우, 세금이 임차인의 보증금보다 우선적으로 변제됩니다. 이 말은 곧, 임차인은 나중에 돌려받을 돈이 없을 수 있다는 얘기죠.
- 납세증명서 발급이 가능해요 (임대인의 동의 필요)
- 국세 : 세무서 or 홈택스
- 지방세 : 주민센터 or 위택스
✔ 확정일자 받은 임차인들 현황 확인
본인이 첫 번째 세입자인지, 아니면 세 번째인지 아시나요? 특히 다가구주택이나 다세대주택은 여러 세입자가 있을 수 있기 때문에, 나보다 앞선 보증금이 존재할 수 있어요.
- 주민센터에서 확정일자 부여 현황을 조회하면, 기존 임차인의 계약 정보 확인 가능
- 임대인의 동의가 필요할 수 있습니다 (계약 전이라면)
2. 계약 후! 여기서부터가 더 중요합니다
✔ 임대차 신고, 까먹지 마세요!
2021년부터는 전세든 월세든, 일정 기준 이상이면 의무적으로 임대차 신고를 해야 합니다.
- 대상:
- 보증금 6,000만 원 초과 또는
- 월세 30만 원 초과
- 방법:
- 주민센터 방문
- 온라인: 정부24 or 지자체 웹사이트
임대차 신고를 하면 확정일자 자동 부여 → 우선변제권 확보로 이어집니다. 절대 잊지 마세요!
✔ 전입신고 = 보증금 지킴이
전입신고를 해야만 대항력이 생깁니다. 대항력이란 쉽게 말해, “이 집에 내가 살고 있으니, 내 권리를 인정하라”는 주장권이에요.
- 신고 기한: 전입일로부터 14일 이내
- 신고처: 주민센터 or 정부24
- 위반 시 과태료 최대 5만 원!
전입신고가 빠지면, 보증금 보호가 무력화됩니다. 무조건 하세요!
✔ 전세보증금 반환보증 가입
‘혹시나’가 진짜가 될 수도 있습니다. 전세계약 이후, 집주인이 보증금을 못 돌려주면 어떻게 하시겠어요? 이때 필요한 게 바로 전세보증금 반환보증이에요.
가입 시 혜택:
- 집주인이 못 돌려줘도, 보증기관이 대신 지급
- 수도권 최대 7억, 비수도권 최대 5억까지 보장 (기관마다 다름)
보증 가입처:
- 주택도시보증공사(HUG)
- 한국주택금융공사
- 서울보증보험(SGI)
보증료는 계약 규모나 기간에 따라 달라지며, 보증 가입은 계약 직후 바로 진행해야 합니다.
🔒 마무리 한마디
전세사기 피해자 대부분은 “설마 내가 당하겠어?”라고 생각했어요. 하지만 범죄는 당신이 허점을 보일 때 덤벼듭니다. 부동산 계약은 법률 행위라는 사실, 잊지 마세요. 감으로 하지 말고, 근거를 바탕으로 판단하세요.
🔍 요약 체크리스트
| 시세 파악 | 실거래가 시스템 + 주변 공인중개사 |
| 계약서 | 표준계약서 사용 |
| 등기부등본 | 근저당·전세권 확인 |
| 세금 체납 | 납세증명서 확인 |
| 선순위 임차인 | 확정일자 부여 내역 열람 |
| 전입신고 | 14일 내 완료 |
| 임대차 신고 | 조건 해당 시 필수 |
| 보증 가입 | 전세보증금 반환보증 |
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